【李永然律師專文】宗教建築物之土地利用的法律解析
宗教建築物有利用土地的必要！我國哪些土地可以做為宗教用地，建立宗教建築？又，在申請合法的過程中，有哪些注意事項？請閱讀本文。
文◎李永然律師
全文：https://cpyrlee.pixnet.net/blog/post/468997967
★宗教建築物之土地利用的法律解析
文◎李永然律師
一、宗教建築物有利用土地的必要
我國宗教非常發達，佛教、道教、天主教、基督教、回教…等，各種宗教琳瑯滿目。宗教往往需要宗教活動、聚會場所，因而需要有「宗教建築物」。
所謂「宗教建築物」係指宗教使用神殿、佛堂、聖堂、講堂、禮拜堂、公所、廂房、藏經樓、鐘鼓樓、金樓、禪修中心、神職人員宿舍、香客大樓、辦公室、會議室、廚房、餐廳、盥洗室及其他直接與宗教有關的建築物（註1）。這些「宗教建築物」有使用土地的必要，其涉及相關法律，筆者願藉本文予以頗析。
二、都市土地與宗教用地
首先談到那些都市土地可以做為宗教用地，進行宗教建築？按《都市計劃法》第32條第1項規定：都市計畫得畫定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區或特定專用區。就以高雄市為例，於《都是計畫法高雄市施行細則》第18條劃定下列使用分區：住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、漁業區…「宗教專用區」、其他使用分區或特定專用區。目前得為寺廟建築使用的土地，有住宅區、商業區、工業區（乙種工業區，其總樓地板面積不得超過500平方公尺）、風景區（註2）、其他使用區（宗教專用區）。又如果都市土地不符前述使用分區，而須作為寺廟建築使用者，應依照都市計劃檢討，變更為「宗教專用區」（註3）。又「特定專用區」內的土地及建築物，不得違反其特定用地之使用（《都市計畫法》第38條）。
三、非都市土地及宗教用地
其次談到那些非都市土地可以做為宗教用地，進行宗教建築？甲種建築用地（特定農業區、一般農業區、特定專用區）、乙種建築用地（鄉村區）、丙種建築用地、遊憩用地、「特定目的事業用地」（即不管使用分區，僅論其使用）（註4）。
又前述「特定目的事業用地」乃指申請人擬具「興辦事業計劃」，即作為寺廟宗教建築使用，依《非都市土地使用管制規則》第30條規定，將非都市土地變更編定為「特定目的事業用地」。辦理須注意是否位於區域計畫規定的「第一級環境敏感地區」、「第二級環境敏感地區」（《非都市使用管制規則》第30條之1、第30條之3）（註5）。所以辦理時，應先查詢土地是否位於屬第一級或第二級環境敏感地區，內政部有建立「環境敏感地區查詢作業單一窗口平台」，申請「環境敏感地區查詢結果通知書」應繳納查詢費用，每案新台幣五千五百元（《環境敏感地區單一窗口查詢結果通知書收費標準》第2條）。
四、非都市土地申請變更為宗教使用應注意事項
再者，如前所述欲將非都市土地變更為「特定目的事業用定」，供興建宗教建築使用，必須依照《縣（市）非都市土地申請變更為宗教使用事業計畫審查及管理要點》規定辦理，申請人應注意各縣市的相關規定，例如：桃園市即應按《桃園市非都市土地申請變更為宗教使用事業計劃審查及管理要點》規定辦理。
就整體程序，原則上分為：
１、宗教興辦事業計畫階段；
２、宗教開發許可階段；
３、宗教水土保持計畫階段；
４、宗教環境影響評估階段；
５、宗教雜項執照及雜項使用執照階段；
６、宗教土地變更編定階段；
７、宗教建造執照及使用執照；
如果是未依法申請建築執照，擅自興建寺廟、教堂者，還應申請「專案輔導合法化」，由縣（市）政府民政單位會同地政、建管、水保、環保、農林等有關單位會勘審查後，予以備查。政府曾於民國91年5月21日訂定《非都市土地申請變更作為宗教使用專案輔導合法化處理原則》，但該原則業經內政部於106年5月31日以內政部台內民字第1061101977號函停止適用(註6)。
宗教用地在非都市土地將農業用地變更為非農業使用會涉及「農業用地變更回饋金」，如果在山坡地進行開發也會涉及「山坡地開發利用回饋金」，申請時也應一併注意。
五、結語：
綜上所述，我國目前宗教用地不論在都市土地或非都市土地利用時，均有相當多的程序要處理，如果涉及變更或宗教專用區編定，都會涉及「回饋金」及相關手續費用，政府就該問題必須予以正視，應當要針對宗教用地整體規劃，使宗教事業得以在台灣繼續正常發展，充實人民之精神糧食！
註1、《縣（市）非都市土地申請變更為宗教使用事業計畫審查及管理要點》第三點第二項。
註2、《都市計劃法台灣省施行細則》第25條第1項第2款規定：風景區為保育及開發自然風景而劃定，以供下列之使用為限…二、宗祠及「宗教建築」。
註3、范國廣著：宗教用地變更編定與實務，頁3，民國107年9月12日，永然文化出版公司發行。
註4、范國廣著：宗教用地變更編定與實務，頁1。
註5、郭永元著：寺廟用地取得及土地變更實務，頁24~25，民國107年4月20日，永然文化出版公司發行。
註6、李永然律師、陳贈吉律師撰：政府應開放第五次「補辦寺廟登記」，俾落實保障「宗教自由」乙文，載釋淨耀等著：宗教法制與宗教自由覺醒，頁95，民國108年10月初版，永然文化出版股份有限公司
文◎李永然律師
全文：https://cpyrlee.pixnet.net/blog/post/468997967
★宗教建築物之土地利用的法律解析
文◎李永然律師
一、宗教建築物有利用土地的必要
我國宗教非常發達，佛教、道教、天主教、基督教、回教…等，各種宗教琳瑯滿目。宗教往往需要宗教活動、聚會場所，因而需要有「宗教建築物」。
所謂「宗教建築物」係指宗教使用神殿、佛堂、聖堂、講堂、禮拜堂、公所、廂房、藏經樓、鐘鼓樓、金樓、禪修中心、神職人員宿舍、香客大樓、辦公室、會議室、廚房、餐廳、盥洗室及其他直接與宗教有關的建築物（註1）。這些「宗教建築物」有使用土地的必要，其涉及相關法律，筆者願藉本文予以頗析。
二、都市土地與宗教用地
首先談到那些都市土地可以做為宗教用地，進行宗教建築？按《都市計劃法》第32條第1項規定：都市計畫得畫定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區或特定專用區。就以高雄市為例，於《都是計畫法高雄市施行細則》第18條劃定下列使用分區：住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、漁業區…「宗教專用區」、其他使用分區或特定專用區。目前得為寺廟建築使用的土地，有住宅區、商業區、工業區（乙種工業區，其總樓地板面積不得超過500平方公尺）、風景區（註2）、其他使用區（宗教專用區）。又如果都市土地不符前述使用分區，而須作為寺廟建築使用者，應依照都市計劃檢討，變更為「宗教專用區」（註3）。又「特定專用區」內的土地及建築物，不得違反其特定用地之使用（《都市計畫法》第38條）。
三、非都市土地及宗教用地
其次談到那些非都市土地可以做為宗教用地，進行宗教建築？甲種建築用地（特定農業區、一般農業區、特定專用區）、乙種建築用地（鄉村區）、丙種建築用地、遊憩用地、「特定目的事業用地」（即不管使用分區，僅論其使用）（註4）。
又前述「特定目的事業用地」乃指申請人擬具「興辦事業計劃」，即作為寺廟宗教建築使用，依《非都市土地使用管制規則》第30條規定，將非都市土地變更編定為「特定目的事業用地」。辦理須注意是否位於區域計畫規定的「第一級環境敏感地區」、「第二級環境敏感地區」（《非都市使用管制規則》第30條之1、第30條之3）（註5）。所以辦理時，應先查詢土地是否位於屬第一級或第二級環境敏感地區，內政部有建立「環境敏感地區查詢作業單一窗口平台」，申請「環境敏感地區查詢結果通知書」應繳納查詢費用，每案新台幣五千五百元（《環境敏感地區單一窗口查詢結果通知書收費標準》第2條）。
四、非都市土地申請變更為宗教使用應注意事項
再者，如前所述欲將非都市土地變更為「特定目的事業用定」，供興建宗教建築使用，必須依照《縣（市）非都市土地申請變更為宗教使用事業計畫審查及管理要點》規定辦理，申請人應注意各縣市的相關規定，例如：桃園市即應按《桃園市非都市土地申請變更為宗教使用事業計劃審查及管理要點》規定辦理。
就整體程序，原則上分為：
１、宗教興辦事業計畫階段；
２、宗教開發許可階段；
３、宗教水土保持計畫階段；
４、宗教環境影響評估階段；
５、宗教雜項執照及雜項使用執照階段；
６、宗教土地變更編定階段；
７、宗教建造執照及使用執照；
如果是未依法申請建築執照，擅自興建寺廟、教堂者，還應申請「專案輔導合法化」，由縣（市）政府民政單位會同地政、建管、水保、環保、農林等有關單位會勘審查後，予以備查。政府曾於民國91年5月21日訂定《非都市土地申請變更作為宗教使用專案輔導合法化處理原則》，但該原則業經內政部於106年5月31日以內政部台內民字第1061101977號函停止適用(註6)。
宗教用地在非都市土地將農業用地變更為非農業使用會涉及「農業用地變更回饋金」，如果在山坡地進行開發也會涉及「山坡地開發利用回饋金」，申請時也應一併注意。
五、結語：
綜上所述，我國目前宗教用地不論在都市土地或非都市土地利用時，均有相當多的程序要處理，如果涉及變更或宗教專用區編定，都會涉及「回饋金」及相關手續費用，政府就該問題必須予以正視，應當要針對宗教用地整體規劃，使宗教事業得以在台灣繼續正常發展，充實人民之精神糧食！
註1、《縣（市）非都市土地申請變更為宗教使用事業計畫審查及管理要點》第三點第二項。
註2、《都市計劃法台灣省施行細則》第25條第1項第2款規定：風景區為保育及開發自然風景而劃定，以供下列之使用為限…二、宗祠及「宗教建築」。
註3、范國廣著：宗教用地變更編定與實務，頁3，民國107年9月12日，永然文化出版公司發行。
註4、范國廣著：宗教用地變更編定與實務，頁1。
註5、郭永元著：寺廟用地取得及土地變更實務，頁24~25，民國107年4月20日，永然文化出版公司發行。
註6、李永然律師、陳贈吉律師撰：政府應開放第五次「補辦寺廟登記」，俾落實保障「宗教自由」乙文，載釋淨耀等著：宗教法制與宗教自由覺醒，頁95，民國108年10月初版，永然文化出版股份有限公司
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